L’Esperto risponde ai Geometri Campani: tutti i quesiti del Webinar

Le risposte qui inserite sono valide ai sensi della normativa attualmente vigente. Eventuali variazioni normative potrebbero modificarne i contenuti.

 

FAQ Superbonus

1 – Sono escluse dal visto di conformità e dalle attestazioni di congruità le opere classificate come edilizia libera ai sensi dell’art.6 del DPR 380/01 e riportate nel glossario DM MIT del 2 marzo 2018?

La Legge di Bilancio 2022 prevede che il visto di conformità e l’Asseverazione della congruità delle spese non si applichino se l’importo dei lavori è inferiore o pari a 10.000 euro (esclusione che non vale né per il Superbonus né per il Bonus Facciate). Non si fa riferimento alle tipologie dei titoli edilizi, ma esclusivamente all’importo dei lavori: questo implica che per gli interventi di “mini-edilizia”, come la sostituzione della caldaia o del condizionatore, non sarà necessario produrre il visto di conformità e l’Asseverazione dei prezzi.

10 – La sostituzione di un’intera copertura in amianto rientra nel Superbonus 110%? Se si, anche la pratica all’Asl competente?

Tutte le spese inerenti alla rimozione dell’amianto rientrano nel 110%.

11 – Volevo capire se una semplice diversa distribuzione degli spazi interni, quindi di un appartamento che non ha conformità urbanistica e conformità catastale, limiti l’intervento del 110%. Vorrei specificare che non si tratta di volumi, ma solo di una diversa distribuzione degli spazi interni mai denunciata.

Il caso esposto, ad oggi, può accedere al 110%, salvo diverse indicazioni.

12 – Nel caso di sola sostituzione degli infissi (Ecobonus), all’Asseverazione di congruità delle spese va allegato il computo metrico o è sufficiente la dichiarazione dei costi del fornitore che dimostri il rispetto dell’Allegato I?

L’Asseverazione della congruità delle spese e il visto di conformità sono obbligatori. Tale obbligo non si applica se l’importo dei lavori è inferiore o pari a 10.000 euro (esclusione che non vale né per il Superbonus né per il Bonus Facciate).

13 – Qual è la differenza tra cessione del credito e sconto in fattura?
  • Se il proprietario/committente non ha capienza fiscale può cedere il credito: la Legge 77/2020 dà la possibilità di cedere il credito a terzi soggetti. Il credito può essere ceduto:All’impresa esecutrice dei lavori, attraverso lo sconto in fattura. L’impresa emette fattura per l’importo dei lavori che sarà scontata al 100%, in questo modo crea credito di imposta a suo carico.
  • All’Istituto finanziario, attraverso il meccanismo di cessione del credito. Ad esempio, la banca acquista l’intero credito d’imposta corrispondendo al committente un importo pari al 103%. Questo, per il committente, rappresenta comunque un vantaggio, ma dovrà preventivamente sostenere dei costi non ammissibili nel Superbonus.
14 – Condominio di 14 appartamenti: ultimo piano costituito da due appartamenti di cui uno abusivo. Posso applicare il 110% a 13 appartamenti escludendo quello abusivo?

Nella casistica esposta è buona norma non avviare i lavori, in quanto il tipo di abuso esposto è di tipo sostanziale. Si può ottenere un esito negativo della sanatoria, con la conseguente perdita dell’agevolazione ed applicazione delle ammende. In base agli accertamenti, inoltre, si può procedere anche con la demolizione dell’abuso.

15 – Il condominio “minimo” può essere di due appartamenti, intestati alle stesse persone?

La Legge di Bilancio 2022 ha dato la possibilità anche all’unico proprietario di costituire il condominio. Il requisito da rispettare è che l’immobile sia formato da un numero minimo di 2 unità immobiliari ed un massimo di 4 unità immobiliari.

16 – Per non inficiare il Superbonus 110% da utilizzare per il restante fabbricato, può essere esclusa la sala condominiale in attesa di rilascio di concessione in sanatoria?

È buona norma attendere sempre l’esito della sanatoria, prima di avviare i lavori al 110%, perché, in base a quanto indicato nella sanatoria, si potrebbe anche perdere l’agevolazione sull’intero condominio.

17 – Il mio quesito riguarda gli interventi di straordinaria manutenzione di un appartamento: si tratta di efficientamento energetico con sconto in fattura. Il costo dei materiali, che non è presente nei prezzari, come va asseverato?

Il Decreto Requisiti Tecnici del Mise stabilisce che è possibile utilizzare il tariffario DEI, il tariffario regionale e ove necessario, l’analisi prezzi.

18 – Si può procedere con il Superbonus 110% all’interno di un fabbricato plurifamiliare (4 unità) se uno dei condomini non è d’accordo all’esecuzione dei lavori in quanto ha posto in vendita la sua unità?

La Legge di Bilancio 2022 ha previsto che la maggioranza necessaria per deliberare sul 110% è il 51% degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino 1/3 del valore millesimale del condominio. Inoltre, se un condomino si oppone ai lavori e il suo comportamento porta alla perdita dell’agevolazione fiscale può essere citato in giudizio dai restanti condomini.

19 – L’unico proprietario di 30 appartamenti di un unico condominio regolarmente costituito può partecipare al Superbonus? Con demolizione e ricostruzione?

Come stabilito nelle normative 2021 e chiarito dall’Agenzia delle Entrate, lo stesso soggetto può ottenere l’agevolazione su un massimo di 2 unità immobiliari, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Nel caso esposto, per gli interventi Sismabonus non si applica la limitazione delle 2 unità immobiliari, mentre per gli interventi Ecobonus si applica la limitazione delle 2 unità immobiliari.

2 – Il visto di conformità e l’Asseverazione di congruità delle spese sono necessari anche per le normali ristrutturazioni edilizie?

La Legge di Bilancio 2022 prevede che il visto di conformità e l’Asseverazione della congruità delle spese non si applichino se l’importo dei lavori è inferiore o pari a 10.000 euro (esclusione che non vale né per il Superbonus né per il Bonus Facciate). Non si fa riferimento alle tipologie dei titoli edilizi, ma esclusivamente all’importo dei lavori: questo implica che per gli interventi di “mini-edilizia”, come la sostituzione della caldaia o del condizionatore, non sarà necessario produrre il visto di conformità e l’Asseverazione dei prezzi.

20 – Relativamente alle unifamiliari, posso eseguire, per esempio, un ponteggio che incide per il 30% senza eseguire altre lavorazioni fino al 30.06.2022?

La Legge di Bilancio 2022 stabilisce che entro il 30.06.2022 bisogna raggiungere il 30% dell’importo dei lavori. Tale percentuale viene calcolata sul computo metrico globale che, ovviamente, tiene conto anche dei costi che si sostengono per la messa in sicurezza del cantiere.

21 – Il nostro caso riguarda una villetta bifamiliare dove abbiamo in corso una pratica SCIA, alternativa al permesso di Costruire del 2019, per la realizzazione di un sottotetto termico sovrastante l’unico piano in cui ricadono le due consistenze. Sono previste, anche, opere di adeguamento sismico e alcune riqualificazioni energetiche. Posso presentare oggi la SCIA di Variante in cui inseriamo la variazione di alcune finestre esterne e la costruzione anche di volumi tecnici per impianti tecnologici? Posso farlo anche senza presentare la CILAS per il Superbonus 110%? Inoltre, in caso di frazionamento di una stanza da un sub per successiva annessione al sub limitrofo, posso tenere in considerazione per il Sismabonus anche le opere per attuare questo ultimo intervento?

Come stabilito dalla Legge 108/2021, la CILA è obbligatoria per usufruire delle agevolazioni fiscali al 110%. Tale obbligo viene meno solo per i lavori di demolizione e ricostruzione. Pertanto, ad oggi, deve presentare una CILA per il Superbonus. Ai fini del calcolo delle unità immobiliari che concorrono al tetto di spesa, va considerata la situazione iniziale in cui si trova l’immobile, anche se al termine dei lavori venisse effettuato un frazionamento. Avendo già un titolo edilizio all’esecuzioni dei lavori, conviene considerare l’immobile così com’è attualmente senza procedere al frazionamento.

22 – Il mio caso riguarda un edificio con 4 unità immobiliari di cui 2 sono pertinenze non riscaldate nel corpo dell’edificio. Le due pertinenze vanno ad incrementare il massimale di spesa?

Per rispondere a tale quesito, occorre verificare se l’immobile venga considerato condominio, in quanto:

  • Negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma. Pertanto, indipendentemente dalla loro collocazione, nell’ambito dello stesso edificio o in una costruzione separata, dal punto di vista fiscale esse sono assorbite nei massimali di spesa dell’unità abitativa di cui sono al servizio.
  • Nel condominio, se autonomamente accatastate, le pertinenze assumono rilevanza fiscale autonoma, nel senso che costituiscono singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali. Tutto questo a condizione che siano incluse in un edificio condominiale oggetto degli interventi e, quindi, che non siano collocate in un edificio separato sul quale non si interviene.
23 – Trovandosi in presenza di un vecchio fabbricato composto da tre unità immobiliari di cui in comproprietà tra moglie e marito è possibile accedere alla ristrutturazione con efficientamento sismico ed energetico? Alla fine dei lavori le unità abitative NON SARANNO PIU’ TRE MA RIDOTTE A DUE in quanto il progetto di riqualificazione ne richiede necessariamente tale ridistrubuzione. A QUESTO PUNTO COME CALCOLARE I LIMITI DI SPESA AMMISSIBILI?

Come stabilito nelle normative 2021 e chiarito dall’Agenzia delle Entrate, lo stesso soggetto può ottenere l’agevolazione su massimo 2 unità immobiliari, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Pertanto l’immobile in oggetto deve essere trattato come un condominio.
Ai fini del calcolo delle unità immobiliari che concorrono al tetto di spesa, va considerata la situazione iniziale in cui si trova l’immobile, anche se al termine dei lavori venisse effettuato un frazionamento o un raggruppamento.

24 – E’ necessario, per accedere al Superbonus, effettuare il condono di una casa unifamiliare che presenta piccoli abusi, come spostamento di finestre oppure nuove finestre?

La Legge 108/2021, attraverso la CILA per il Superbonus, non richiede lo stato legittimo dell’immobile. Ma la stessa, all’art. 119 comma 13-quater del Decreto Rilancio, prevede che resti impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento a cura dell’Amministrazione che rilascia l’autorizzazione ai lavori. Pertanto tale difformità verrà comunque risolta anche dopo l’avvio dei lavori.

25 – Confermate che il 30% da raggiungere entro il 30/6/2022 per le unifamiliari si calcola sull’importo totale? E quindi lavori+ spese generali + iva (anche se tali spese sono imputabili anche ai bonus ordinari)?

Va chiarito che quando si usufruisce di più bonus fiscali (Superbonus e Bonus Ordinari) occorre effettuare due computazioni lavori, e il 30% si calcola sul computo inerente ai lavori al 110%

26 – Una persona fisica è proprietaria di due unità immobiliari residenziali i cui impianti (elettrico, acqua, riscaldamento e fognario) sono unici ossia NON SONO indipendenti per le due unità immobiliari. Si può accedere al Superbonus 110% come “fabbricato da 2 a 4 unità” oppure va considerato il fabbricato come semplice unifamiliare essendo gli impianti non indipendenti?

Nel caso esposto l’immobile deve essere considerato come un condominio, ovvero rientra nella casistica di immobile formato minimo da 2 unità immobiliari e massimo 4 unità immobiliari appartenenti anche allo stesso proprietario.

27 – Per edifici da due a quattro unità immobiliari con unico proprietario, se non vengono ultimati i lavori entro il 30.12.2023, si perde il beneficio oppure si potranno effettuare le spese residue nel 2024 beneficiando dell’aliquota del 70%? Dunque se si completa il 60% dei lavori entro la scadenza del 110% si perde solo il restante 40% non effettuato?

Ad oggi, salvo diverse indicazioni, entro la scadenza prevista per la tipologia di immobile bisogna effettuare la comunicazione di fine lavori (di tutti i lavori rientranti nel 110%) per non perdere l’agevolazione al 110%.

28 – Il Bonus Idrico è collegato sempre ad una pratica di Ristrutturazione come accade per il Bonus Mobili?

Si, per usufruire di queste agevolazioni occorre avviare una pratica di ristrutturazione.

29 – Può chiarire il concetto del 10% di rifacimento dell’intonaco relativo al Bonus Facciate?

Se si sta usufruendo del Bonus Facciate, nel momento in cui viene rifatto l’intonaco per oltre il 10% (calcolato sulla superficie totale lorda disperdente), occorre effettuare la coibentazione dell’involucro edilizio, ma non è previsto il miglioramento di due classi energetiche. Occorre, inoltre, compilare l’Asseverazione sul portale di Enea per il Bonus Facciate.

3 – Visto di conformità e Asseverazione di congruità sono necessari anche in caso di detrazione fiscale e non di cessione del credito o sconto in fattura?

La Legge di Bilancio 2022 recepisce tutte le disposizioni del Decreto anti-frode, abrogandolo: pertanto conferma il visto di conformità e l’Asseverazione di congruità delle spese anche se il Superbonus viene utilizzato in dichiarazione dei redditi (fatta esclusione della dichiarazione precompilata).

4 – Anche ai fini dell’asseverazione, si possono utilizzare CONTEMPORANEAMENTE i prezzari Dei e Regionali o occorre sceglierne ed utilizzare solo uno?

La Legge di Bilancio 2022 rimanda all’emanazione di un apposito decreto, denominato Decreto Prezzari, che deve avvenire entro il 09/02/2022. Questo Decreto avrà il compito di chiarire quale tariffario debba essere utilizzato per l’Asseverazione della congruità delle spese. In attesa di tale Decreto si rimanda al Decreto Requisiti Tecnici del Mise che stabilisce che è possibile utilizzare il tariffario DEI, il tariffario regionale e, ove necessario, l’analisi prezzi.

5 – Per i lavori di ordinaria manutenzione, ad esempio quelli relativi alla ristrutturazione del bagno, posso usufruire delle agevolazioni pur non facendo la CILA?

Certamente, la CILA è obbligatoria per usufruire delle agevolazioni fiscali al 110%. Tale obbligo è stato introdotto dalla Legge 108/2021.

6 – I costi della sanatoria di un condominio rientrano nei costi Superbonus?

No, questi costi non sono ammissibili nel 110%.

7 – Se una persona fisica è unico proprietario di due immobili, uno da 4 unità e l’altro da 2 unità, può usufruire del 110% su entrambi?

Come stabilito nelle Normative 2021 e chiarito dall’Agenzia delle Entrate, lo stesso soggetto può ottenere l’agevolazione Ecobonus su massimo 2 unità immobiliari, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. La limitazione delle 2 unità immobiliari non si applica per gli interventi di Sismabonus.

8 – Le Associazioni ONLUS hanno diritto al Superbonus 110% anche se l’immobile non è intestato alla stessa? I limiti di spesa si calcolano sulle dimensioni dell’immobile in quanto è un’unica unità immobiliare?

Nel caso di utilizzo dell’immobile, alla Pratica 110% occorre allegare il tipo di contratto con cui si detiene l’immobile (contratto di affitto o comodato d’uso) e l’autorizzazione del proprietario all’esecuzione dei lavori. Per il calcolo dei limiti di spesa si fa riferimento alla tipologia di immobile e al suo stato iniziale.

9 – Il Sismabonus accoppiato all’Ecobonus è stato prorogato con la Legge di Bilancio?

Per Superbonus 110% si intende sia l’Eco che il Sismabonus 110%. La scadenza dell’ Eco-Sismabonus 110% varia per tipologia di immobile. Di seguito la tabella con le scadenze:

 

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