La corretta individuazione delle Pertinenze è fondamentale ai fini del 110%: queste, infatti, possono risultare moltiplicatori di spesa negli investimenti che riguardano interventi di Eco e Sisma Bonus al 110%. Le Pertinenze rientrano, solitamente, in queste tre categorie catastali:

  • C/2 (magazzini e locali di deposito, cantine)
  • C/6 (stalle, autorimesse)
  • C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Le Pertinenze nelle Unifamiliari

In questa tipologia di edifici le Pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma: pertanto, queste sono assorbite nei massimali di spesa dell’unità abitativa di cui sono al servizio.

Le Pertinenze nei Condomini

In questo caso Pertinenze assumono rilevanza fiscale solo se autonomamente accatastate: solo così, infatti, possono essere considerate quali singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali.

Le Pertinenze come Abitazioni

All’interno del Superbonus 110% sono ammesse anche le spese sostenute per gli interventi realizzati su pertinenze che, solo al termine degli stessi lavori, saranno destinate ad abitazione: questo è possibile solo se, all’interno dell’autorizzazione dei lavori, risulti inequivocabilmente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in questione e che queste siano dotate di impianti di riscaldamento.

Casi reali di Pertinenze

  • Pertinenza soggetta a trasformazione in abitazione.

Sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per i soli interventi di adeguamento sismico realizzati su pertinenze a patto che al termine dei lavori vengano destinate ad abitazione. Tale possibilità è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa. Tra i requisiti da verificare, per gli interventi di efficientamento energetico, è necessario che le pertinenze oggetto dei lavori 110% abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotate di impianti di riscaldamento.

  • Edificio con unico proprietario composto da quattro unità a destinazione abitativa non funzionalmente indipendenti e quattro pertinenze (box auto).

Il proprietario intende eseguire il cappotto termico sull’intero edificio e sostituire gli infissi di tutte le unità abitative. In questo caso, l’edificio risulta agevolabile ai fini della detrazione del 110% per gli interventi sulle parti comuni (cappotto termico).

  • Il limite di spesa per il cappotto risulta pari a 320.000 euro (40.000 x 8).
  • Il limite di spesa per gli infissi, per due unità l’importo rientra nel 110% (54.545,45 euro x 2).

Per le restanti due unità si può usufruire del’ecobonus 50% (spesa 120.000 x 2) poiché resta ferma la “regola delle massime due unità” prevista dal comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (“le persone fìsiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio”). 

  • Edificio composto da quattro unità immobiliaridi cui:
  • 2 unità a destinazione residenziale (non funzionalmente indipendenti) della superficie complessiva di mq 100;
  • 1 pertinenza categoria C/6 della superficie complessiva di mq 20;
  • 1 unità a destinazione commerciale della superficie di 150 mq funzionalmente indipendente.

I proprietari decidono di eseguire il cappotto termico e sostituire gli infissi. Dai calcoli della superficie, risulta che l’edificio non è residenziale. In questo caso, gli interventi sulle parti comuni riguarderanno esclusivamente le unità immobiliari residenziali, come anche gli interventi trainati, mentre quelle non residenziali saranno escluse sia dagli interventi trainanti che trainati.

  • Demolizione e ricostruzione di unità abitativa e contestuale costruzione di un box.

Ai fini del 110% si tiene conto del numero delle unità iniziali e non di quelle finali, anche se non vi è aumento volumetrico. In caso di demolizione e ricostruzione di un edificio a destinazione abitativo e costruzione di un nuovo edificio adibito a pertinenza, la spesa massima ammissibile cui applicare il 110% è sempre di 96.000 euro, anche se al termine dell’intervento sono realizzate due distinte unità immobiliari accatastate separatamente, casa e box; e questo anche nell’ipotesi in cui l’operazione sia abilitata da due distinti provvedimenti urbanistici, uno per l’intervento antisismico e uno per la realizzazione del garage. In caso di demolizione e ricostruzione di un edificio a destinazione abitativo e costruzione di un nuovo edificio adibito a pertinenza, la spesa massima ammissibile cui applicare il 110% è sempre di 96.000 euro, anche se al termine dell’intervento sono realizzate due distinte unità immobiliari accatastate separatamente, casa e box; e questo anche nell’ipotesi in cui l’operazione sia abilitata da due distinti provvedimenti urbanistici, uno per l’intervento antisismico e uno per la realizzazione del garage.

  • Demolizione e ricostruzione della sola pertinenza.

Nel caso in cui si voglia demolire e ricostruire una pertinenza di un edificio adibito ad abitazione è possibile usufruire del 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, precisa che “la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per u.i. per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (Circolare 24/E del 2020 paragrafo 2.1.4).

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