Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha reso note le Linee Guida Interpretative di supporto all’attuazione del Decreto Legge Salva Casa (Decreto Legge 69/2024 convertito dalla Legge 105/2024): l’obiettivo di questi chiarimenti è quello di supportare Enti Territoriali e cittadini nell’applicazione delle nuove normative previste dal Salva Casa.

Analizziamo insieme le problematiche affrontate dal Decreto Salva Casa, le soluzioni ed i chiarimenti definiti dalle Linee Guida ufficializzate il 28 gennaio 2025 all’interno del Tavolo sulla Casa presieduto dal Ministro dei Trasporti e delle Infrastrutture, Matteo Salvini.

Stato Legittimo – Verifica Titoli Pregressi

Problematica: prima del DL Salva Casa, chi volesse presentare una pratica edilizia al Comune, come una ristrutturazione o il rinnovo degli impianti, doveva ricostruire lo Stato Legittimo dell’immobile con notevole dispendio di tempo ed energie per reperire e verificare tutta la documentazione storica.

Soluzione Salva Casa: la nuova normativa semplifica l’iter permettendo al cittadino di dimostrare lo Stato Legittimo dell’Immobile partendo dall’ultimo intervento eseguito. Questo a condizione che il Comune abbia già verificato la regolarità dei titoli precedenti.

Chiarimenti Linee Guida: le Linee Guida emesse dal MIT chiariscono che la verifica dei titoli pregressi può essere presunta se il cittadino indica gli estremi dei titoli precedenti nella modulistica relativa all’ultimo intervento, valorizzando il legittimo affidamento del cittadino sulla Pubblica Amministrazione.

Uso delle Nuove Procedure in Sanatoria per Finalità Multiple

Novità Salva Casa: il Decreto Salva Casa introduce la possibilità di avviare procedimenti “a finalità multipla”. Il cittadino, quindi, può presentare un’unica istanza per il cambio di destinazione d’uso e le opere edilizie necessarie per il nuovo uso dell’immobile. Gli uffici comunali valuteranno, insieme, la legittimità dell’intervento e del cambio d’uso rilasciando, in caso positivo, un solo titolo abilitativo.

Chiarimenti Linee Guida: questo procedimento a finalità multipla può essere applicato a tutte le trasformazioni edilizie previste dal Salva Casa e non solo, quindi, per i cambi di destinazione d’uso.

Sanatoria delle Piccole Difformità/Varianti Essenziali su Immobili Vincolati

Problematica: prima del Decreto Legge 69/2024 non era possibile ottenere la Sanatoria per difformità su immobili vincolati, anche se di minima entità, specialmente se comportavano un aumento di volumi o superfici.

Soluzione Salva Casa: il Decreto Salva Casa consente la Sanatoria anche per aumenti di volumi o superfici, con la possibilità di ottenere un parere di compatibilità paesaggistica da parte della Regione o della Soprintendenza e con la clausola del silenzio-assenso.

Chiarimenti Linee Guida: la nuova procedura di sanatoria sugli immobili vincolati è pienamente operativa e stabilisce tempi certi per ogni fase procedurale grazie al silenzio-assenso.

Regolarizzazione Varianti precedenti al 1977

Problematica: prima del Salva Casa sanare le difformità su edifici costruiti prima del 30 gennaio 1977, anche di lieve entità, era operazione estremamente complessa

Novità Salva Casa: il Decreto Legge ha introdotto una procedura di regolarizzazione per le varianti parziali fatte durante i lavori su edifici costruiti prima di quella data, tramite la presentazione di una SCIA in sanatoria e il pagamento di una sanzione.

Chiarimenti Linee Guida: la regolarizzazione è possibile per varianti che siano state eseguite su titoli edilizi rilasciati prima del 30 gennaio 1977, anche se la variante è stata realizzata successivamente.

Tolleranze e Immobili

Novità Salva Casa: il Decreto Salva Casa estende le tolleranze costruttive, stabilendo che scostamenti superiori al 2% rispetto alle misure progettuali non siano considerati violazioni edilizie e non richiedano, anche nel caso di immobili vincolati, l’ autorizzazione paesaggistica.

Chiarimenti Linee Guida: le tolleranze si applicano anche agli immobili vincolati, con soglie che variano dal 2% al 6% a seconda delle dimensioni dell’immobile.

Sanzioni Applicabili alle Nuove Procedure in Sanatoria

Novità Salva Casa: il pagamento di una sanzione, calcolata in base all’aumento del valore venale dell’immobile, è necessario per la regolarizzazione delle difformità. La sanzione varia tra 1.032 e 10.328 euro, a seconda della conformità dell’intervento.

Chiarimenti Linee Guida: le Linee Guida MIT , relativamente alla determinazione delle sanzioni, precisano che, in caso di dubbi sull’aumento del valore venale, si può applicare una sanzione minima senza coinvolgere l’Agenzia delle Entrate.

Mutamento della Destinazione d’Uso – Specifiche Condizioni

Problematica: per modificare la destinazione d’uso di un immobile (ad esempio, da residenziale a turistico-ricettiva), prima del DL Salva Casa, comportava numerose difficoltà a causa delle normative frammentate.

Soluzione Salva Casa: il Decreto Legge semplifica queste verifiche, rendendo ammissibile il cambiamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali affini (residenziale, turistico-ricettiva, commerciale) e lasciando ai Comuni la facoltà di definire le condizioni specifiche.

Chiarimenti Linee Guida: le condizioni per il mutamento d’uso devono essere stabilite dai Comuni in modo da evitare ambiguità nelle richieste.

Mutamento della Destinazione d’Uso – Oneri Urbanistici

Problematica: prima del DL Salva Casa chi cambiava la destinazione d’uso di un immobile doveva pagare onerosi contributi per gli oneri di urbanizzazione e, in alcuni casi, cedere aree per opere pubbliche.

Soluzione Salva Casa: il Decreto elimina l’obbligo di cedere aree per la realizzazione di servizi pubblici o parcheggi, mantenendo solo l’obbligo di versare gli oneri per l’urbanizzazione secondaria.

Chiarimenti Linee Guida: le Linee Guida MIT precisano che non sono dovuti nemmeno gli oneri di urbanizzazione primaria evitando una duplicazione dei costi per il cittadino.

Sottotetti Abitabili

Problematica: prima del Salva Casa, alcune Regioni permettevano il recupero dei sottotetti a fini abitativi ma, spesso, con regole complesse.

Soluzione Salva Casa: viene semplificato il recupero dei sottotetti, permettendo interventi senza rispettare le distanze minime tra edifici ma solo se la distanza preesistente viene mantenuta. Non sono permessi aumenti di volume o sopraelevazioni, salvo specifiche autorizzazioni regionali.

Chiarimenti Linee Guida: le semplificazioni si applicano anche nelle Regioni che regolano il recupero dei sottotetti, anche se parzialmente.