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FAQ Superbonus
Se si sta usufruendo del Bonus Facciate, nel momento in cui viene rifatto l’intonaco per oltre il 10% (calcolato sulla superficie totale lorda disperdente), occorre effettuare la coibentazione dell’involucro edilizio, ma non è previsto il miglioramento di due classi energetiche. Occorre, inoltre, compilare l’Asseverazione sul portale di Enea per il Bonus Facciate.
Si, per usufruire di queste agevolazioni occorre avviare una pratica di ristrutturazione.
Ad oggi, salvo diverse indicazioni, entro la scadenza prevista per la tipologia di immobile bisogna effettuare la comunicazione di fine lavori (di tutti i lavori rientranti nel 110%) per non perdere l’agevolazione al 110%.
Nel caso esposto l’immobile deve essere considerato come un condominio, ovvero rientra nella casistica di immobile formato minimo da 2 unità immobiliari e massimo 4 unità immobiliari appartenenti anche allo stesso proprietario.
Va chiarito che quando si usufruisce di più bonus fiscali (Superbonus e Bonus Ordinari) occorre effettuare due computazioni lavori, e il 30% si calcola sul computo inerente ai lavori al 110%
La Legge 108/2021, attraverso la CILA per il Superbonus, non richiede lo stato legittimo dell’immobile. Ma la stessa, all’art. 119 comma 13-quater del Decreto Rilancio, prevede che resti impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento a cura dell’Amministrazione che rilascia l’autorizzazione ai lavori. Pertanto tale difformità verrà comunque risolta anche dopo l’avvio dei lavori.
Come stabilito nelle normative 2021 e chiarito dall’Agenzia delle Entrate, lo stesso soggetto può ottenere l’agevolazione su massimo 2 unità immobiliari, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Pertanto l’immobile in oggetto deve essere trattato come un condominio.
Ai fini del calcolo delle unità immobiliari che concorrono al tetto di spesa, va considerata la situazione iniziale in cui si trova l’immobile, anche se al termine dei lavori venisse effettuato un frazionamento o un raggruppamento.
Per rispondere a tale quesito, occorre verificare se l’immobile venga considerato condominio, in quanto:
- Negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma. Pertanto, indipendentemente dalla loro collocazione, nell’ambito dello stesso edificio o in una costruzione separata, dal punto di vista fiscale esse sono assorbite nei massimali di spesa dell’unità abitativa di cui sono al servizio.
- Nel condominio, se autonomamente accatastate, le pertinenze assumono rilevanza fiscale autonoma, nel senso che costituiscono singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali. Tutto questo a condizione che siano incluse in un edificio condominiale oggetto degli interventi e, quindi, che non siano collocate in un edificio separato sul quale non si interviene.
Come stabilito dalla Legge 108/2021, la CILA è obbligatoria per usufruire delle agevolazioni fiscali al 110%. Tale obbligo viene meno solo per i lavori di demolizione e ricostruzione. Pertanto, ad oggi, deve presentare una CILA per il Superbonus. Ai fini del calcolo delle unità immobiliari che concorrono al tetto di spesa, va considerata la situazione iniziale in cui si trova l’immobile, anche se al termine dei lavori venisse effettuato un frazionamento. Avendo già un titolo edilizio all’esecuzioni dei lavori, conviene considerare l’immobile così com’è attualmente senza procedere al frazionamento.
La Legge di Bilancio 2022 stabilisce che entro il 30.06.2022 bisogna raggiungere il 30% dell’importo dei lavori. Tale percentuale viene calcolata sul computo metrico globale che, ovviamente, tiene conto anche dei costi che si sostengono per la messa in sicurezza del cantiere.
Come stabilito nelle normative 2021 e chiarito dall’Agenzia delle Entrate, lo stesso soggetto può ottenere l’agevolazione su un massimo di 2 unità immobiliari, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Nel caso esposto, per gli interventi Sismabonus non si applica la limitazione delle 2 unità immobiliari, mentre per gli interventi Ecobonus si applica la limitazione delle 2 unità immobiliari.
La Legge di Bilancio 2022 ha previsto che la maggioranza necessaria per deliberare sul 110% è il 51% degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino 1/3 del valore millesimale del condominio. Inoltre, se un condomino si oppone ai lavori e il suo comportamento porta alla perdita dell’agevolazione fiscale può essere citato in giudizio dai restanti condomini.
Il Decreto Requisiti Tecnici del Mise stabilisce che è possibile utilizzare il tariffario DEI, il tariffario regionale e ove necessario, l’analisi prezzi.
È buona norma attendere sempre l’esito della sanatoria, prima di avviare i lavori al 110%, perché, in base a quanto indicato nella sanatoria, si potrebbe anche perdere l’agevolazione sull’intero condominio.
La Legge di Bilancio 2022 ha dato la possibilità anche all’unico proprietario di costituire il condominio. Il requisito da rispettare è che l’immobile sia formato da un numero minimo di 2 unità immobiliari ed un massimo di 4 unità immobiliari.
Nella casistica esposta è buona norma non avviare i lavori, in quanto il tipo di abuso esposto è di tipo sostanziale. Si può ottenere un esito negativo della sanatoria, con la conseguente perdita dell’agevolazione ed applicazione delle ammende. In base agli accertamenti, inoltre, si può procedere anche con la demolizione dell’abuso.
- Se il proprietario/committente non ha capienza fiscale può cedere il credito: la Legge 77/2020 dà la possibilità di cedere il credito a terzi soggetti. Il credito può essere ceduto:All’impresa esecutrice dei lavori, attraverso lo sconto in fattura. L’impresa emette fattura per l’importo dei lavori che sarà scontata al 100%, in questo modo crea credito di imposta a suo carico.
- All’Istituto finanziario, attraverso il meccanismo di cessione del credito. Ad esempio, la banca acquista l’intero credito d’imposta corrispondendo al committente un importo pari al 103%. Questo, per il committente, rappresenta comunque un vantaggio, ma dovrà preventivamente sostenere dei costi non ammissibili nel Superbonus.
L’Asseverazione della congruità delle spese e il visto di conformità sono obbligatori. Tale obbligo non si applica se l’importo dei lavori è inferiore o pari a 10.000 euro (esclusione che non vale né per il Superbonus né per il Bonus Facciate).
Il caso esposto, ad oggi, può accedere al 110%, salvo diverse indicazioni.
Tutte le spese inerenti alla rimozione dell’amianto rientrano nel 110%.
Per Superbonus 110% si intende sia l’Eco che il Sismabonus 110%. La scadenza dell’ Eco-Sismabonus 110% varia per tipologia di immobile. Di seguito la tabella con le scadenze:
Nel caso di utilizzo dell’immobile, alla Pratica 110% occorre allegare il tipo di contratto con cui si detiene l’immobile (contratto di affitto o comodato d’uso) e l’autorizzazione del proprietario all’esecuzione dei lavori. Per il calcolo dei limiti di spesa si fa riferimento alla tipologia di immobile e al suo stato iniziale.
Come stabilito nelle Normative 2021 e chiarito dall’Agenzia delle Entrate, lo stesso soggetto può ottenere l’agevolazione Ecobonus su massimo 2 unità immobiliari, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. La limitazione delle 2 unità immobiliari non si applica per gli interventi di Sismabonus.
No, questi costi non sono ammissibili nel 110%.
Certamente, la CILA è obbligatoria per usufruire delle agevolazioni fiscali al 110%. Tale obbligo è stato introdotto dalla Legge 108/2021.
La Legge di Bilancio 2022 rimanda all’emanazione di un apposito decreto, denominato Decreto Prezzari, che deve avvenire entro il 09/02/2022. Questo Decreto avrà il compito di chiarire quale tariffario debba essere utilizzato per l’Asseverazione della congruità delle spese. In attesa di tale Decreto si rimanda al Decreto Requisiti Tecnici del Mise che stabilisce che è possibile utilizzare il tariffario DEI, il tariffario regionale e, ove necessario, l’analisi prezzi.
La Legge di Bilancio 2022 recepisce tutte le disposizioni del Decreto anti-frode, abrogandolo: pertanto conferma il visto di conformità e l’Asseverazione di congruità delle spese anche se il Superbonus viene utilizzato in dichiarazione dei redditi (fatta esclusione della dichiarazione precompilata).
La Legge di Bilancio 2022 prevede che il visto di conformità e l’Asseverazione della congruità delle spese non si applichino se l’importo dei lavori è inferiore o pari a 10.000 euro (esclusione che non vale né per il Superbonus né per il Bonus Facciate). Non si fa riferimento alle tipologie dei titoli edilizi, ma esclusivamente all’importo dei lavori: questo implica che per gli interventi di “mini-edilizia”, come la sostituzione della caldaia o del condizionatore, non sarà necessario produrre il visto di conformità e l’Asseverazione dei prezzi.
La Legge di Bilancio 2022 prevede che il visto di conformità e l’Asseverazione della congruità delle spese non si applichino se l’importo dei lavori è inferiore o pari a 10.000 euro (esclusione che non vale né per il Superbonus né per il Bonus Facciate). Non si fa riferimento alle tipologie dei titoli edilizi, ma esclusivamente all’importo dei lavori: questo implica che per gli interventi di “mini-edilizia”, come la sostituzione della caldaia o del condizionatore, non sarà necessario produrre il visto di conformità e l’Asseverazione dei prezzi.